直面疫情“黑天鹅”:经济影响、社会反思与房

直面疫情“黑天鹅”:经济影响、社会反思与房

时间:2020-02-12 09:28 作者:admin 点击:
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   “黑天鹅”比“灰犀牛”先来了一步!

  近年,“风险”成为行业运行主题词,行业研究者几乎将全部精力都投入在应对宏观经济、外贸摩擦、货币政策、调控政策等可预期风险上。

  笔者心中始终存在一丝隐忧:房地产行业的承压空间还剩多少?是否会在毫无准备的时间突然遭遇一只“黑天鹅”,让情形雪上加霜?

  遗憾的是,“黑天鹅”会以这样的方式不期而至。1月20日,疫情消息确认。毫无疑问,疫情将打破2019年末中国宏观经济短暂企稳的局面,可能将在若干年内产生深远影响。

   一疫情形势与演化趋势预测

  此次疫情的时间线索如表1。自公布之日起,确诊人数仅半个月即接近2003年SARS内地确诊总人数5327例的5倍。

   与2003年“非典”疫情相比,此次疫情防控在“天时、地利、人和”三方面所面临的困难有过之而无不及。

  首先,两次疫情起始时间均处于各类病毒传播、流行性感冒高发的冬季;

  其次,两次疫情起点均位于地理空间开放程度高、人口通勤量大、商贸活动频繁的大省;

  第三,此次疫情恰发生在中国传统春节前夕,近20亿人次密集迁徙的“春运”为病毒提供了危险的爆发传染条件。

   图1 全国新冠肺炎确诊/疑似累计病例数走势图

  (数据来自国家卫生健康委员会公布数据)

   图2 全国新冠肺炎确诊/疑似累计病例数走势图

  (数据来自国家卫生健康委员会公布数据)

   关于疫情走势,我们咨询流行病学专家、梳理现有权威观点和研究,总结出以下两方面主要问题:

   1.哪里的疫情会更严重?——需要重点关注的地区

  美国约翰霍普金斯大学评估世界疫情扩散态势,制作了“冠状病毒扩散地图”,估计了中国和世界疫情高危的城市(机场)。

  结果显示,除中国疫源地湖北周边和外围北、上、广、深、浙江(温州、杭州)等工作岗位密集区域之外,东亚和东南亚国家如日本、韩国、泰国、马来西亚、越南面临的病毒威胁程度更高;

  美国西海岸西雅图、旧金山、洛杉矶和圣地亚哥,东北部的纽约、芝加哥等中国旅客常入境城市,以及欧洲的法国、英国、德国、意大利中心城市,澳洲东部的悉尼、墨尔本等城市也将是病毒传播的主要输入口。南美洲和非洲的个别城市存在潜在从欧美国家传入的二次脆弱性。

   图3 新冠肺炎在世界范围内的确诊分布态势

  (资料引自美国约翰霍普金斯大学团队,数据截至2020年2月3日,原文地址:https://gisanddata.maps.arcgis.com/apps/opsdashboard/index.html#/bda7594740fd40299423467b48e9ecf6)

   图4 新冠肺炎在中国和世界传播的高危地区

  (资料引自美国约翰霍普金斯大学团队,数据截至2020年1月25日,原文地址:https://www.biorxiv.org/content/10.1101/2020.01.21.914044v2)

  全国地理学研究生联合会“疫情地图项目组”2月1日在《可能会说谎的地图-重新审视全国疫情的地理格局》一文展示了地级市尺度的疫情分布特征。目前疫情传播以湖北为中心的圈层分布态势明显,而浙、粤、京、沪则是远距离爆发点,疫情传播呈现出“按照地理距离圈层扩散+重点中心城市跳跃增长”的态势。

   综合各方面研究,我们认为:

  (1)经济活动越频繁、人口越稠密、迁徙越多的大城市,包括东南沿海中心城市和各省省会城市,都可能是疫情高发的危险区域。

  (2)武汉是中部中心城市,周边均为人口多、经济发展和城镇化水平中等的地区,如四川、河南、安徽、江西、湖南以及重庆东部边缘地区,到武汉务工、就学人数较多,通勤频率较高,商业往来频繁;疫情必然更加严重,目前确诊情况可能低于实际感染者情况,甚至可能成为第二梯次疫情高发区,需要关注该类地区采取类似武汉的交通限制措施的可能。

  (3)外围中心城市由于春节前人口流动以返乡为主,疾病传播原因主要是①出差、旅游等短期旅行、②反向春运团圆过年人群、③换乘转机出境旅游、出差人群。由于春节前大城市务工、流入客流较少,目前看到的外围中心城市疫情情况可能仅是“前奏”,春节后防控形势十分严峻,外地返城人员居家隔离十分必要,十分必要!

   图5 基于地级市尺度的新冠肺炎确诊病例数分布图(一)

  (图片引自全国地理学研究生联合会(GPUC)“疫情地图项目组”)

   图6 基于地级市尺度的新冠肺炎确诊病例数分布图(二)

  (图片引自全国地理学研究生联合会(GPUC)“疫情地图项目组”)

   进而,我们初步对比了湖北省和全国各省份确诊人数、人口和医疗资源情况如表2、表3,结果显示:

  (1)目前湖北省黄冈、孝感、荆州三个城市感染病例数多,而且医疗资源相对全省其他省市更为紧张,受关注程度则更低,需要加以警惕;

  (2)从感染人数看,目前湖北省孝感、黄冈、荆州、随州四个城市感染病例数多,而且医疗资源相对全省其他省市更为紧张,受关注程度却更低,部分医疗资源还需抽调援助武汉,必须警惕疫情失控的风险;襄阳、黄石、鄂州近期也将面临较大医疗资源短缺压力。效仿武汉近几日建立“方舱医院”的做法应尽快实行!

  (3)从全国情况看,疫情较严重省份湖北、浙江、广东、河南、湖南、安徽、江西等均在一项或两项医疗资源得分方面位于全国后10位,疫情防控形势不容乐观。特别需要对省内次中心城市疫情给予足够关注。

  (4)2月2日至2月5日,江西的新余、南昌、上饶、抚州、九江,浙江温州、宁波,河南信阳、驻马店,湖南长沙、岳阳,安徽亳州、蚌埠、合肥确诊人数增长较快,出现爆发式增长迹象,需格外警惕。

  (5)考虑人均因素,北京、上海、重庆等地医疗资源指标也仅在全国居于中游,但疫情传播风险却较高,疫情防控将不可避免的造成较高经济损失。

   2.疫情何时结束?——需要重点关注的时间节点

  国内外所有流行病学专家目前均难以给出准确预估。我们按照情景分析思路,将现有较为可靠的研究观点整理为两类:

   (1)最严峻的情况估计《柳叶刀》杂志1月末发表文章认为,疫情会在4月份达到高峰。

  香港科技大学的研究认为,预期疫情会在4、5月份达到最高。

  目前,中国大陆以外学者对形势的评估普遍较为严峻。

   (2)考虑强力隔离干预措施的疫情趋势推演

  我们认为,虽然疫情初始条件在天时、地利、人和三方面于我们不利,但若措施精准到位,则可化不利为有利:

  天时方面,随着气候的转暖,病毒将逐渐失去传播的气候条件。

  地利方面,目前我国铁路、公路客运实名购票制度已经建立,对于追踪病毒感染者将起到极大作用。

  人和将成为决定成败的关键,相较于SARS期间,我国移动智能设备基本全面普及,只要信息公开透明,公众对疫情信息的了解将更加及时,重视程度更高;社会各部门对于疫情排查、防控、隔离措施重度和执行力更强;同时,我国各类医疗防控设备生产能力、医疗机构水平都有了长足进步,应对疫情挑战、提高医治成功率有了更有力的保障。

  2月2日,钟南山院士指出,疫情在全国范围爆发的可能性不大,但不排除局部爆发的风险。疫情有望在未来10天至两周左右出现高峰。

  结合SARS疫情运行规律和多位专家观点,我们认为本次疫情运行有三个需要关注的时间节点,也决定了本次疫情能否得到有效控制:

  一是2月6日前后,即以武汉疫情正式由官方公布、武汉“封城”为起点的14天后,第一批感染者潜伏期基本结束、出现症状,该类人群能否集中有效收治隔离将成为此次疫情运行的第一个分水岭。

  二是2月25日至2月29日间,按照各地多数执行的“2月10日正式上班”的初步政策推算,在约14天潜伏期后,全国其他城市输入性病例的症状基本显现,进入疫情防控关键期,对这部分人群的隔离收治和密切接触者的追踪隔离,将决定疫情是否会在全国范围内多点蔓延、爆发;

  目前各大中心城市中,许多企业在国家规定外提出外地返回人员自行居家隔离7-14天的要求能够极大减少输入性病例的二次传染。

  三是3月30日左右,进入3月后,经过1个月的加急生产,全国医疗防护物资紧张局面预计将全面改善;3月末,各城市对前期输入性病例的二代、三代感染者追踪和隔离治疗至少经过了两个周期,日均感染人数预计将大幅下降,疫情进入尾声;一些城市疫情可能提前结束。

   进入4月,全国气温显著回升将降低疫情传染力。同时,随着医疗资源紧张局面缓解、临床实践经验积累,高龄、既往病史患者治愈率大概率明显上升,其他人群治愈率必然增加更快、治疗周期明显缩短,治愈人数大幅超过日增加病例数,患病人数在高峰走低,社会不安情绪也将显著缓解。

  此外,考虑疫苗和治疗方案、医药的可能突破。全国范围疫情预计在4月末5月初基本解除。

   二疫情的经济社会影响:百分估计,万分重视,心向阳光

  此次疫情来袭的时机十分不利,其影响可能比2003年“非典”疫情更为严峻!

   1.以SARS为鉴:貌似相同的轨迹、截然不同的国情

   我们认为,两次疫情的经济影响难以直接比较,此次实际影响可能远比SARS更大:

  (1)两次疫情发生时机相差一月,但影响天差地别。SARS疫情爆发主要在2月后,春节已结束,人员返程基本完成,疫情控制基本是在原地人员流动控制的基础上开展的,地区间的传播链条也较为清晰,仅对2季度经济产生冲击。

  此次疫情在春节前春运期间爆发,由于大量人员需返程工作,经济发达、人口稠密的中心城市节后疫情出现二次高峰的风险不容乐观。

  可见,此次疫情防控的抉择难度远高于SARS疫情。推迟返程、人员隔离、通勤限制等措施带来的企业复工推迟损失必远高于上次。结合前述疫情趋势分析,整个上半年经济都将受到拖累。

   (2)新冠病毒疫情传播的速度、广度远超SARS,对全国构成威胁更大。此次疫情,内地确诊人数仅用半个月就超过SARS全球感染数量8000人的3倍!其传播速度、防控难度远高于SARS。全国省份均已受疫情严重影响、进入一级防控,经济遭受普遍挫折几乎是必然的,这与SARS疫情只有集中的几个“重灾区”有较大区别。

  (3)中国经济所处的阶段、面临的问题、发展的态势完全不同。2003年,中国刚加入世贸组织2年,生产、消费、投资、进出口各方面经济活力处于爆发式上升阶段,人口和政策红利正在释放;在1998年房改推动下,房地产行业正处于黄金10年发展的起步期;土地交易活跃,地方政府财政收入充裕;外商投资呈几何式增长;出于共同应对恐怖主义威胁的目的,中国与美国等主要大国关系总体融洽,国际环境相对宽松;加之奥运会、世博会等概念带动,虽然SARS有所干扰,但市场对中国经济基本面预期向好。

  目前,中国经济已结束高增长、步入“新常态”,正处于新旧动能转换、供给侧结构性改革的关键期。人口红利已转换为“老龄化、低生育率的人口危机”,劳动力供给迎来“刘易斯拐点”;经济生产的土地、劳动力、生态成本上升;房地产行业受到长期压制,大城市由增量扩张转向收缩发展,地方政府财政吃紧;外贸摩擦不断增多,大国角力导致许多西方国家转向对华遏制;政府财政政策、货币政策的调控的空间和作用力也较从前有限。

  更直观的看:首先,2003年我国经济结构中第一产业贡献率3.1%;第二产业贡献率57.9%;第三产业贡献率39%。2019年,我国的经济结构中第一产业贡献率3.8%;第二产业贡献率36.8%;第三产业贡献率59.4%,经济总量基数超过2003年的8倍。

  按照国民经济核算构成来看,疫情直接影响最突出的5个行业总计占GDP的比重为30%,而2003年这一比例只有25%。由于疫情对消费和服务业等第三产业造成的冲击更大,延长假期、返程受阻、停工、人员隔离也将对第二产业特别是制造业产生冲击,整体经济损失必然更高,可能高于“非典”对二季度经济增速2%的影响。

   表4 中国经济结构变化与两次疫情冲击影响对比

  其次,从受影响地区看,SARS时期,确诊人数过百的省份(直辖市)包括北京、天津、河北、山西、内蒙古和广东,上述6个地区占当年GDP规模的25.9%。此次疫情排名前10的省份中,包括了2019年GDP排名前10省份中的7个;2018年末总人口前10省份中的8个。疫情排名前15的省份感染人数早已突破百人,经济总量超过全国的77%,包含了2019年GDP排名前10的所有省份和2018年人口排名前9的省份。

   图7 截至2月4日的分省区疫情地图

   综上所述,我们认为,应充分估计、现实面对此次疫情带来的经济和社会影响。

   2.分领域梳理:系统性冲击,考验综合治理

   (1)社会和政府投资

   疫情最严重的威胁是打击社会经济预期,极大影响投资者信心,造成恐慌情绪、资本外逃;导致居民储蓄率增加、投资意愿下降,资产贬值;引发资产和商品价格体系失序;疫情反复还会酿成大宗商品和证券市场波动、影响汇率稳定。

  2020年1月23日,春节前的最后一个交易日,股市出现大跌。两市共成交8000多亿,资金流出近百亿。2月3日开市第一天,沪深两市大幅跳空低开,跌幅超过8%,两市3000支个股跌停。

  综合考虑房地产行业销售遭遇打击,施工停摆、建筑业停工将传导至上下游产业链,波及数十个领域;金融业不良率显著上升,证券交易受到冲击;第二产业停工、销售和原材料运输受阻;第一产业中农、林、牧、渔业遭受下游连带影响,产品滞销与产能降低并存。社会投资项下几大领域都将明显下滑。

  另一方面,现阶段政府各领域部门都需将大量精力投入疫情防控任务,加之工程施工进度影响(劳动力、原材料),现有和新增公共投资项目的审批、拨款、执行速率也必将显著下降。

   (2)生产与消费

   长达数月疫情中,人员集中限制、交通运输管制将持续,线下消费场所可能步入数月萧条期;受疫情影响,物流末端压力较大(如限制快递员流动),则线上消费亦可能遭到打击;将打乱企业招工、采购、生产、销售计划,造成重大损失。别是大批民营企业的生存遭遇直接挑战,对此问题不应丝毫乐观,这不是“下降多少”,而是“0和1”的问题。疫情最直接的影响是几乎完全抹去了春节“黄金周”的经济贡献。春节档旅游、交通、娱乐、餐饮等行业业绩基本归零。此次疫情期间,各产品行业生产效率下降,会导致成本变相上升。年后由于恐慌情绪、避免外出等心理造成居民囤积物资、抢购生活用品,超市、线上零售平台业绩短期可能出现虚假增长,但后期补跌是大概率事件。

   (3)国际贸易

  2003年SARS期间,世卫组织把中国10个省份列入疫区,针对6个省份向世界各国发出旅行警告。而当“非典”疫情得到控制后,世卫组织2003年5月起先后解除针对上述省份的旅游警告,并将它们从疫区名单中删除。

  1月30日,世界卫生组织(WHO)宣布将新型冠状病毒(2019-nCoV)疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件”,是世卫组织传染病应急机制中的最高等级。

  这一事件将产生一系列连锁反应,使得刚期待好转的外贸压力陡增。最直接的影响是中国出口的货物有可能面临额外的检疫,会增加企业额外的成本,降低生产效率。

  虽然世卫组织不建议旅行和贸易限制,但实际上一些国家在此之前已撤离本国公民,或限制、取消到中国的航班。若疫情持续,不排除更多国家将采取进一步措施。即便各国政府不会公开限制,但各国民间对中国企业的订单数也会出现较大幅度自发减少。

   与SARS期间不同,目前东南亚一些新兴经济体正在崛起,对中国制造的竞争压力增大,此次疫情无疑将使订单转向这些国家,将对中国现阶段和未来一段时间出口构成影响。

   (4)社会民生

   首先,对就业和居民收入构成直接压力。

  疫情对企业的用工、订单、库存、生产、运输全链条造成影响,将打乱企业经营节奏,甚至造成生产销售停摆。中小企业现金流可能中断,而房租、利息、员工工资等刚性费用开支则很难减免,同时订单违约风险上升。

  若不对中小企业加以扶持,则难免出现企业倒闭,导致失业率上升;弹性薪酬制职工(外卖、销售中介、快递、出租车)收入也面临更大冲击;需高度警惕次生社会稳定问题。

  其次,对各项公共服务运转造成影响。由于公共部门将大量资源和人力投入抗击疫情,教育、医疗、社会保障等方面运转压力较大,需着力加强重要公共事业运行保障。例如,不应忽视疫情持续期其他类疾病的看病难、取药难问题,应专门设置定点接收医院。

  第三,对低收入人群、扶贫事业构成威胁。疫情期间,在生产放缓、物流网络受到影响的背景下,零售业采购、运转成本必然上升,维持物价的难度很大,对低收入群体生活构成威胁。同时,近年贫困地区扶贫帮扶多依赖于旅游业、特色农产品(000061,股吧)(不乏野生动植物养殖)销售,二者受疫情冲击较大,应给与密切关注,避免返贫。

   (5)科技与教育

  目前,全国大中小学开课时间均处于待定状态,高校和科研院所研究工作大面积停滞,对需要在专业实验场所展开科研活动的学科冲击较大。对于研发机构设在国内的企业,疫情也将延缓研发进度,造成企业竞争优势丧失。

   (6)国际形象

  此次疫情目前已在超过20个国家传播,多国已发生人传人。需特别警惕的是,此次疫情在南亚、东南亚的印度、菲律宾、越南等人口稠密、医疗条件落后、经济实力较弱国家的传播存在失控风险。一旦造成爆发,势必招致敌意,极大损害我国好不容易建立的大国形象,酿成长期难以消除的恶劣影响。在自身抗击疫情的同时,不得不考虑对这些国家给予医疗援助。

   3.公共政策:十大急务,缺一不可

  结合前述疫情运行时间估计,上半年经济大概率都将受到直接拖累,且许多领域需要疫情结束后一定时间恢复。

  我们估算,一季度全国经济增速可能在3%——4%(较“非典”期间2%的影响更大),上半年经济增速可能低于5.0%(预计4.5%——5.0%),全年经济增速略低于6%(预计5.8%±0.2%)。结合国际社会反映,疫情可能将在若干年内产生深远负面影响。

  2003年疫情期间,国家推出一系列财政、货币、社会保障政策,向受影响较大的行业和地区倾斜,对餐饮、旅游等行业减免部分政府性基金等,对民航旅客运、旅游业等行业减免税费。央行着力保持货币信贷总量适度增长、防止货币信贷出现大幅度波动,同时提出要切实保障防治疫情所需的合理信贷资金供应,对受疫情影响较大的行业和地区适当信贷倾斜。

   我们认为,近期公共政策的主要着力点应聚焦10个方面:

   (1)应加强群防群治总动员,提高传染源预警、发现、追踪、隔离速率,尽快终结疫情,结束国际“封锁”,为后半年经济反弹追赶尽量争取时间和空间。

   (2)加强应急科研攻关,开放国际合作,尽快推出应对疫情的有效治疗方法、药物。引导预期、加速提升治愈率,降低社会不安、恐慌情绪。

  (3)应多管齐下确保货币宽松,稳定资本市场,加强企业信贷支持。综合运用降息、降准、公开市场业务等手段增加货币投放、保障流动性合理充足;还应加强窗口指导,避免各银行机构对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业以及新兴产业抽贷、断贷、压贷。同时,可采取差别化利率政策、调整续贷政策、增加信用贷款和中长期贷款等措施支持企业度过疫情。

  (4)应最大限度加强公共收支调节作用。一方面,当前我国财政赤字占GDP比重仅为3%,仍有较大空间,应迅速扩大政府投资和补贴支持力度,下大力气组织医用物资生产,着力增加百姓洗消防护物资生产。另一方面,应迅速推出更强有力的、全国性的减税降费政策,切实缓解中小企业负担;针对受影响较大的行业,可经程序给予重点税收优惠。

  (5)必须尽快加大城市低收入者、贫困地区救济扶持力度,加强社会保障兜底,防止扶贫事业功亏一篑!对受影响严重的种养殖户给予集中保护性采购销售,避免疫情过后供应短缺、物价大幅上涨。同时,应注意避免对野生动植物养殖一刀切,保障贫困地区群众生计。

  (6)着力保障各项公共服务正常运转。公共部门应提前编列、调整全年工作计划;尽量将必要的公共服务项目如各项行政审批、证明出具等功能移至线上,在疫情期间提前审批;相关资金提前、及时拨付到位,人员提前分工部署;准备好在疫情结束后迅速开展各项工作。

  (7)应打通信息“反馈—响应”双向通道。一方面应增强信息披露的透明度,加强对公共各部门发布信息、特别是可能引发争议的信息审核(如双黄连事件),对引发社会公愤、反感的人和事应尽快处理,回应社会关切,避免舆论升级。另一方面,应更多引入企业、社会力量,让专业的人办专业的事,提高抗击疫情效率,减少不必要的公信力损失;同时,必要时应打破层级汇报的死板制度,建立平面化的信息平台,对来自基层的需求(如未得到收治的困难群众需求)特事特办,迅速处理。

  (8)应着力保障立体化物流网络畅通。支撑“互联网+”优势发挥,尽力保障居民通过线上采购及时获得各类物资,在减少人员流动的同时保障居民生活。特别是在城市社区封闭管理期间,应整合市场资源,迅速建立、加强末端物流体系。同时,应强化对流动较大的快递人员等防护、检疫措施。

  (9)应进一步开放应对疫情的数据资源支持。例如规划部门、移动通讯、各类地图服务商、社交媒体服务机构掌握的地理和人员流动数据等,也应酌情对城市内发生疫情的具体地点进行披露,提高公众的信息掌握速率,减少不必要的二次感染风险,避免社会猜忌造成的混乱。

   (10)应面向全民开展有效心理辅导,降低、弥合疫情造成的社会隔阂、地域歧视裂痕。帮助居民克服由于长期居家隔离造成的心理问题。

  我们看到,截至2月4日,苏州、广东、青岛、上海、北京、福州、四川、济南等省市已先后推出帮助企业渡过难关的扶持政策。各大银行也已推出相关特殊时期信贷扶持措施。由万达等企业带头,全国数十家房企已提出减免租户租金等政策。多个针对新冠病毒的有效药物被初步确认,迅速投入临床试验。期待更多政策、更多地方能迅速跟进,共克时艰。

   三房地产行业影响与应对策略:最美好的期待、做最坏的打算、最长期的准备

  2003年SARS疫情期间,开发商、中介机构各项活动纷纷取消,看房者明显减少。但2003年楼市正处于快速扩张的起步期。同年8月,中央确立了房地产业“国民经济支柱产业”地位。

   但是,当前房地产市场形势与2003年天差地别,房地产行业遭受疫情冲击后影响更加严重,难以直接用SARS疫情期间走势作为参照。

  1月26日晚,中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召,“暂停售楼处销售活动,疫情过后再行恢复”。同时号召物业管理企业、住房租赁企业协助抗击疫情。据中国房地产报不完全统计,至2月3日已有重庆、成都、南昌、福州、昆明、南京、苏州、杭州、广州(部分楼盘)等60余个省市暂停开放商品房售楼处,29个省区市发布延期开工通知。其他地区也有许多开发商自发关闭售楼处。

   1.行业影响:近期企业分化加剧、全年板块分化明显

  1月时值商品房销售淡季,受疫情影响,各地新房、二手房销售基本停摆,房地产中介机构多数歇业。

  据克而瑞统计,截至2020年1月末TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。1月链家18城二手房成交量环比下降38%,较去年春节期间29.8%的降幅显著扩大。

  照此趋势,1季度全国多数城市商品房销售可能将大幅下跌25%——35%(按照1月份下跌12%,二月份下跌40%——50%,三月份下跌20%——30%估测),部分城市销售量可能出现30%以上的断崖式下跌,企业销售业绩普遍明显下挫。

   (1)供给端:企业分化、破产重组并购将显著增多

  目前商品房供应暂未受影响,但若疫情拖延至3月后,则情况将变化。

  SARS期间,北京市颁布的10条紧急措施中,停止房屋装修和加强对外来民工和建筑工地防控措施使超过50%的项目施工进展受到严重影响。此次疫情发生阶段北方地区处于冬季停工期,暂对施工进度影响不大。

  但根据推演,疫情最早在4-5月间结束。期间,由于招工困难、原材料采购和物流难度加大、周期延长、成本提升等因素,项目施工进度必然受到影响,进而拖累上下游家装建材、建筑行业。若部分楼盘出现延期交房,或为了赶工期出现建筑质量问题,则会造成更广泛的社会问题。

  疫情期间,本就遭受政策调控、又不属于专项政策扶持对象的房地产企业融资将遭遇更大困难,尾部中小房地产企业资金链紧张乃至断裂风险陡增。按照经验,房企通常在前一年四季度融资,以在新年一季度现金流紧张期间维持经营、偿还债务、启动新项目。但疫情将严重影响房企一季度销售,回款现金流锐减可能造成高负债企业、代售和在建项目占款较多企业资金链严重紧张、乃至断裂。

  在此局面下,房企破产重组、项目收并购可能显著增加,进一步加剧行业分化,加快向头部企业集中。

   (2)需求端:不同阶段板块分化,住宅、商业走势分异

  2019年多数城市房地产销售本就不景气,此次疫情更将雪上加霜,其对行业的直接冲击预计将持续到二季度。

  疫情起始阶段,各地产板块受到的直接影响源自人员聚集和流动限制、销售和施工暂停。疫情结束,住宅地产影响将迅速解除,而商业地产回暖则仍需等待商服产业恢复。

  疫情末期,各城市人员聚集和流动限制梯次解除,部分城市积累的刚需逐步“抄底”入场,住宅成交量将率先回暖,价格亦将同步企稳回升;而商服物业由于上游需求遭受影响最大、加之近年本就处于下行区间,价格、租金水平预计仍将持续下行,空置率则逐渐略有好转。

  疫情结束后,为尽快恢复经济,在因城施策的政策空间内,许多城市房地产调控政策可能出现调整,将考验房地产调控政策导向的延续性。住宅地产可能首先受益,销售量短期显著增长,销售价格可能温和上升。

  为带动相关行业发展、配合加快推地、缓解财政压力,地方调控预期不会迅速收紧。而批发零售、休闲娱乐、旅游观光地产的上游需求遭受疫情最直接冲击,中小企业短期内难以恢复。为加快招商,物业租金可能下降,空置情况可能有所好转;但商业地产销售量、价仍将低位徘徊甚至负增长。

  产业地产走势预计与商业地产类似,恢复周期可能更为滞后。

   2.房企策略:晴耕雨读、修炼内功、提前准备下半年冲刺

  疫情终将过去!面对系统性风险,房企现阶段能够主动积极应对的措施主要包括5方面:

   (1)尽一切努力确保现金流,应对偿债高峰,稳定核心人力资源,确保企业生存

  据华泰证券(601688,股吧)的统计,2019年房地产境内债到期量为4240亿元,月均到期量为357亿元,同比大幅提升100%。2020至2022年,房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期,连续6个季度到期量超过1200亿元。

  另据Wind统计数据显示,2020年房企国内债到期规模为4453.51亿元,考虑到短期债,2020年房企债券到期规模还将攀升。几年前房企发行的美元债如今也逐渐到达还债时间,2020年海外债到期规模达297.86亿美元。

  由于上半年销售影响、加之开发节奏放缓,房企面临销售回款减少、人力成本等投入却要不断支出的窘况,本年度维持现金流的难度急剧增高,应对策略不多。利好消息是,为更好发挥金融对疫情防控工作和实体经济的支持作用,2月1日,人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局联合出台了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,预计疫情稳定后会迎来较为宽松的货币政策。

  疫情期间,房企应将维持现金流作为第一要务:一是尽力减少一切非必要支出;二是必要时可以采用员工持股方式,同时说服、争取地方政府支持,获得融资;三是争取采用疫情期间降价、赠送配套服务、线上预售方式获取一些预付款;四是借助亲情营销等方式,面向特定群体寻求定向预售;五是做通员工工作,部分年后发放“年终绩效”的企业,可尝试适度延期发放并给予未来补偿许诺;六是诚恳、积极与上下游相关企业协调,建立“命运共同体”,在货款支付等方面争取通融。七是对于确实难以维持的项目,应调整心态、及时止损,与大型房企合作开发或出售项目。

  在此期间,应加强对员工的人文关怀和心理疏导,团结企业全员共克时艰,特别要注意维持核心团队人员稳定性。

   (2)线上线下深度融合,运用新技术加快线上销售弥补损失

  风险酝酿机遇。2003年SARS疫情期间,电商平台空前发展,房地产行业门户网站迅速成长。本次疫情将再次推动我国生产、生活业态朝智能化、线上化发展,或将催生新的业态。居家隔离、人口流动减少必将推动线上消费、线上教育、在线办公、视频会议等新方式流行;在数个月的适应尝试后,可能自此改变未来的工作方式。

  应对线下销售停摆的局面,谋求数字化转型的房地产企业可尝试将此次疫情作为线上销售“试验田”,与互联网平台合作寻求精准营销投放。

  目前,碧桂园、龙湖、融创、金茂、华夏幸福(600340,股吧)、雅居乐、保利、华润、绿城等房企加大线上销售渠道的推广力度,通过自有平台、APP、微信公众号小程序、进驻电商平台等多种形式,在线上持续更新和升级项目资讯、户型、图片、各类音频视频,建立销售社群,开发VR看房等功能,为客户提供提前看房选房体验。

   但是,由于购房线下实地调查难以完全替代,当前房企布局线上销售渠道,更多地是为疫情后的去化做宣传、蓄客,如何进行后续的客源转化是房企应该思考的问题。待疫情稳定后,房企可申请获批后逐步尝试采用预约错峰看房方式启动销售。

   (3)力所能及提升企业形象、为疫情过后销售做好舆论铺垫

  面对疫情,我国房企展现出极强的社会责任心,做出巨大牺牲,自觉关闭售楼处。

  为驰援武汉,截至2020年2月3日上午9点,据中国房地产报统计,全国共有149家涉及房地产的企业对新型冠状病毒疫情区进行了捐款,累计金额超过20亿元,涉及恒大、碧桂园、万科、融创、绿城、华夏幸福、荣盛等上百家企业。

  除捐款外,多家地产、物业、公寓、酒店等企业发挥着各自的优势,为疫情区提供医疗物资、人员、医护人员住房保障,为商业中心租户减免租金等。

   疫情面前,有条件房企的善举借助媒体宣传,比传统广告投入更能提升社会形象,对于企业争取政策支持、未来经营销售都将产生积极效果。

   (4)主打绿色健康、安全新概念,主动适应城市居民新需求

  SARS发生后,北京中心城房子尤其是高层塔楼一度无人问津,而通风好的板楼、郊区低密度住宅开始受到置业者空前关注,通风好、人口密度低、环境通透的建筑受到欢迎,一些房企也曾推出“后SARS时代”的健康生态概念住宅。

  本次疫情无疑将再次重新定义城镇居民对城市安全、居住环境质量、配套软硬件设施条件的需求。

  疫情使人们对小区健康标准重视程度空前上升,对小区景观、楼盘容积率、户型设计、配套生活保障设施的需求将更高。主打绿色、健康、生态、安全概念的“新健康住宅”可能成为新的卖点和风口。在此方面,一些房企走在前列,如金茂的健康科技住宅、远洋的WELL体系认证住宅等。

  同时,疫情危机也提升了居民对居住社区物业管理服务水平、社群凝聚力的重视程度,是物业管理企业赢得口碑、建立客户黏性、接受考验的关键期。

   (5)修炼内功,调整战略,重塑企业结构、提升企业运营效率

  疫情使得快节奏的房企工作难得放缓,让每个企业有机会暂缓冲锋的步伐,回顾总结经验教训,调整经营策略,对未来经营布局和重点进行及时优化,对企业内部运营管理进行反思和改进,调整部门和人员设置,为疫情过后的冲刺积蓄力量、保存体能。

   四疫情的社会反思

  我们每个人都坚信,疫情终将过去,作为中华民族历史上的伤痕被铭记、被著书立传、被刻成石碑、被塑立雕像。中国有句老话叫“事不过三”,短短20年遭遇两次重大疫情后,只有更深刻的社会反思,才是未来避免重蹈覆辙的关键,才是我们最应该传承的、以史鉴今的民族品质!

   本文有删节,全文可点击:智库 | 直面疫情“黑天鹅”:经济影响、社会反思与房地产行业的“渡劫”策略

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(责任编辑:张洋 HN080)